L’achat d’un terrain en RDC, que ce soit auprès de l’administration ou d’un particulier, exige une série de démarches administratives et techniques. Pour un terrain mis à disposition par l’administration, la procédure passe par un lotissement, la gestion des titres immobiliers et une phase de location avant d’obtenir le titre de propriété. Lors de l’acquisition d’une parcelle privée, il est crucial de vérifier l’authenticité des titres, d’obtenir la signature d’un contrat en présence des autorités locales, et d’enregistrer l’acte pour garantir la pleine propriété.
Formalités d’achat d’un terrain auprès de l’administration
Les terrains ou lopins de terre mis à la disposition des particuliers par l’administration des affaires foncières avant qu’ils soient attribués nécessitent un lotissement : une division en plusieurs propriétés destinées à être bâties.
Ainsi, pour obtenir un terrain récemment loti, une demande de terre doit être effectuée auprès des services des Affaires foncières :
- La conservation des titres immobiliers
Elle va s’occuper de gérer la partie administrative du dossier et le transmettre au cadastre.
2. Le cadastre
Le service technique chargé de délimiter la superficie et le bornage du terrain à attribuer.
3. Les documents administratifs
Dès que l’administration décide d’accéder à la demande de terre, elle apprête un contrat de location pour le requérant. Ce dernier doit s’engager à mettre en valeur le terrain durant la période du bail avant d’espérer l’acquérir définitivement.
La période du bail dure de trois ans pour les terres urbaines et cinq ans pour les terres rurales. Dès lors, l’acheteur est tenu d’établir des constructions en matériaux durables et de payer des loyers. C’est par la suite que deux derniers documents lui seront remis par l’administration :
- Un contrat de concession perpétuel
- Un titre de propriété (certificat d’enregistrement).
A retenir : Les chefs coutumiers ne sont pas légalement autorisés à accorder l’achat d’un terrain ou lopin de terre, récemment loti.
Formalités d’achat d’un terrain auprès d’un particulier
Il existe des formalités à accomplir pour acquérir, dans une ville, une parcelle ou une maison appartenant à un particulier.
Vérification du titre de propriété
Il est recommandé à l’acheteur de vérifier l’authenticité du titre de propriété ou du contrat de location auprès de l’administration des affaires foncières afin de savoir si la propriété appartient réellement au vendeur et que la parcelle correspond à celle indiquée sur les documents. Il peut aussi se renseigner sur l’existence d’une contestation sur le titre de propriété ou d’une hypothèque.
Au cas où il existe des copropriétaires, le vendeur ne peut pas mettre la parcelle en vente sans le consentement écrit de tous les propriétaires figurant sur le certificat d’enregistrement.
S’il s’agit d’un contrat de location, il faut en outre vérifier auprès du service des affaires foncières que le vendeur n’a pas des dettes de loyer. S’il en a, il faut exiger qu’il les apure totalement avant de vendre ou de céder la location.
Signature du contrat de vente
Après les vérifications indiquées ci-dessus, il importe d’établir correctement les documents de vente : acte de vente ou de cession de bail, qui devront ensuite être authentifiés par la commune et par le notaire.
Pour la ville de Kinshasa, le contrat de vente doit être signé en présence du bourgmestre, du chef de quartier et des témoins connaissant le mieux la situation.
Authentification de l’acte de vente
Une fois que l’acte de vente est signé, les parties doivent obtenir l’authentification de leur accord par un notaire. C’est le Conservateur des titres immobiliers qui agit en tant que notaire dans ce domaine.
Cependant, ni la signature ni l’authentification de l’acte de vente ne confèrent la propriété de la parcelle à l’acheteur. Il ne lui donne que le droit d’en devenir propriétaire. Ainsi, pour acquérir tous les droits, l’acheteur doit entreprendre des démarches d’enregistrement.
Enregistrement du contrat authentifié
L’enregistrement du contrat est effectué au service de conservation des titres immobiliers où il y sera transféré la propriété après vérification de l’accomplissement des formalités précédentes.
S’il s’agit d’un terrain inscrit à l’administration des affaires foncières, les parties se présentent au bureau du conservateur des titres fonciers de la circonscription de la parcelle en vente. Le conservateur porte toutes les indications utiles dans des registres et délivre ensuite à l’acheteur un nouveau certificat d’enregistrement faisant preuve de son droit de propriété. Il annule l’ancienne inscription au nom du vendeur.
C’est par cette dernière formalité que l’acheteur entre pleinement dans son droit de propriété sur la parcelle. À défaut d’enregistrement, le propriétaire ne peut opposer son droit à tierce partie. Si le vendeur de mauvaise foi vendait une deuxième fois la même parcelle, l’acheteur serait impuissant à faire valoir son titre de propriété, faute de l’avoir fait enregistrer.
Lorsque vous désirez acheter la parcelle d’une personne décédée, rassurez vous que son ou ses héritiers ont désigné un liquidateur investi par la suite par le Tribunal compétent et que le transfert de propriété a été fait au nom de l’héritier et des héritiers avant qu’elle vous soit transmise.
